DAL PIANO CASA A VENETO 2050

Dati informativi concernenti la legge regionale 4 aprile 2019, n. 14

LEGGE REGIONALE 04 aprile 2019, n. 14

        ALLEGATO A

È stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale ed è entrata in vigore in Veneto la Legge Regionale 14/2019.

La norma supera e stabilizza il Piano Casa del 2009 (LR 14/2009) conciliando i premi volumetrici con gli obiettivi di riqualificazione urbana e con quelli di riduzione del consumo di suolo contenuti nella LR 14/2017. Il Veneto ha infatti fissato l’obiettivo del consumo di suolo zero entro il 2050.

Rigenerazione urbana e qualità della vita
Gli obiettivi della norma sono il riordino urbano e il miglioramento della qualità della vita dei cittadini attraverso il miglioramento della qualità architettonica degli edifici.

Come indicato all’articolo 1 della legge, sono previsti interventi mirati alla coesione sociale, alla tutela delle disabilità, alla qualità architettonica, alla sostenibilità ed efficienza ambientale con particolare attenzione all’economia circolare e alla bioedilizia, alla valorizzazione del paesaggio, alla rinaturalizzazione del territorio veneto e al preferibile utilizzo agricolo del suolo, alla implementazione delle centralità urbane, nonché alla sicurezza delle aree dichiarate di pericolosità idraulica o idrogeologica.

Per raggiungere questi obiettivi saranno attuate politiche per la densificazione degli ambiti di urbanizzazione consolidata, mediante la demolizione di manufatti incongrui e la riqualificazione edilizia ed ambientale, contemplando specifiche premialità e incrementi volumetrici connessi all’utilizzo di crediti edilizi da rinaturalizzazione.

Le norme di dettaglio per la definizione dei crediti edilizi, che saranno liberamente commerciabili, saranno definite entro 4 mesi dall’entrata in vigore, mentre i Comuni avranno un anno di tempo per adeguare gli strumenti urbanistici.

Ampliamento della volumetria
La norma consente l’ampliamento volumetrico degli edifici fino al 15% a condizione che vengano utilizzate tecnologie che prevedono l’uso di fonti energetiche rinnovabili e che le caratteristiche costruttive garantiscano prestazioni energetiche elevate: la parte ampliata dovrà raggiungere la classe A1. È riconosciuto un ulteriore 25% se l’intervento implica la rimozione delle barriere architettoniche, la messa i sicurezza sismica dell’intero edificio, l’utilizzo di coperture a verde, la realizzazione di pareti ventilate, l’isolamento acustico, l’adozione di sistemi per il recupero dell’acqua piovana, la rimozione e smaltimento di elementi in cemento amianto, l’utilizzo del BACS (Building Automation Control System) nella progettazione dell’intervento, l’utilizzo i tecnologie che prevedono l’uso di fonti energetiche rinnovabili con una potenza non inferiore a 3 kW. L’eventuale recupero dei sottotetti va conteggiato entro questi limiti.

Per promuovere l’efficientamento energetico, fino al 31 dicembre 2020, gli interventi che garantiscono la prestazione energetica dell’intero edificio corrispondente alla classe A4, possono usufruire di un ulteriore incremento del 10%.

In caso di utilizzo, parziale od esclusivo, dei crediti edilizi da rinaturalizzazione, le percentuali di ampliamento possono essere elevate fino al 60%.

L’ampliamento può essere realizzato in aderenza, in sopraelevazione o utilizzando un corpo edilizio già esistente all’interno dello stesso lotto. Sia l’edificio che l’ampliamento devono insistere in zona territoriale omogenea propria.

In caso di edifici composti da più unità immobiliari l’ampliamento può essere realizzato anche separatamente per ciascuna di esse, compatibilmente con le leggi che disciplinano il condominio.

Riqualificazione del tessuto edilizio
Gli interventi di integrale demolizione e ricostruzione degli edifici che necessitano di essere adeguati agli attuali standard qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici e di sicurezza, nonché a tutela delle disabilità, sono premiati con un incremento volumetrico fino al 25% a condizione che i nuovi edifici raggiungano la classe A1 e che siano utilizzate fonti rinnovabili.

Con le stesse modalità previste per gli interventi di ampliamento, la percentuale può essere elevata fino a un ulteriore 35% se i lavori hanno una serie di requisiti aggiuntivi, dall’eliminazione delle barriere architettoniche alla progettazione con strumenti all’avanguardia.

Fino al 31 dicembre 2020, per promuovere l’efficientamento energetico, gli interventi che garantiscono la prestazione energetica dell’intero edificio corrispondente alla classe A4, possono usufruire di un ulteriore incremento del 20%.

In caso di utilizzo, parziale od esclusivo, dei crediti edilizi da rinaturalizzazione, l’ampliamento può raggiungere il 100%. Se, però, entro quattro mesi dalla scadenza prevista per l’adozione della variante urbanistica è utilizzato meno del 10% del credito edilizio, la percentuale di ampliamento consentita è ridotta del 15%.

Per tutti gli interventi si può utilizzare la Scia.

La verifica della conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

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Uno degli aspetti  a cui si deve fare attenzione prima della firma di un preliminare di  compravendita  è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia, in quanto la stessa determina la commerciabilità o meno dell’immobile in oggetto.

Cosa significa questo ?

La Legge attualmente in vigore stabilisce che non è possibile vendere immobili  non  conformi dal punto di vista edilizio.  Magari negli anni, si sono fatti lavori interni o esterni, senza le dovute concessioni comunali, oppure a lavori finiti non è stato fatta la variazione catastale, ecc.  In caso di non conformità il contratto preliminare di vendita e il successivo atto notarile può esser dichiarato nullo.

LA CONFORMITÀ CATASTALE CON LA CONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA sono due cose ben diverse. Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.

La conformità urbanistica ( o regolarità edilizia ) , è la concordanza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova e il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.

Qui di seguito i titoli edilizi:

Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150

Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10

Concessione in sanatoria, di cui i condoni nel 1985, nel 1994 e nel 2003.

Permesso di Costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01

Altri titoli per interventi minori: DIA, CIA , CILA

Risultati immagini per pratica edilizia

COME VERIFICARE LA REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA DI UN IMMOBILE.

Per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia  si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo ( senza tralasciare gli eventuali precedenti che rappresentato lo storico dell’immobile da verificare). Una volta in possesso della documentazione reperita in comune  si potrà verificare la presenza o meno di difformità tra la rappresentazione grafica presentata in catasto ( planimetria catastale ) e lo stato dei luoghi, ovvero come si presenta l’immobile al momento della verifica stessa. In caso di difformità , si dovrà procedere alla regolarizzazione dell’abuso con una pratica edilizia in sanatoria e, in caso di abusi non sanabili, si dovrà procedere al ripristino dello stato di fatto così come rappresentato nell’ultimo progetto autorizzato dal comune di appartenenza, prima di poter procedere alla compravendita immobiliare.

Nel caso di opere abusive con realizzazione di aumenti di volume e/o superficie, l’iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l’abuso e la successiva presentazione della sanatoria onerosa. Gli edifici del tutto abusivi  potrebbero risultare del tutto invendibili.

COSA FA IL NOTAIO?

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Il notaio ha l’ obbligo di specificare nell’atto di compravendita gli estremi del titolo abilitativo con il quale è stato permesso la realizzazione o della variazione dell’ immobile ad eccezione di:

immobili realizzati  antecedentemente al  1942 , a  meno che l’immobile non sia abbia subito successivamente  interventi edilizi . La  Legge urbanistica  che obbligava la presentazione della Licenza edilizia  infatti non era entrata ancora in vigore;
immobili realizzati antecedentemente al  1° settembre 1967 , nei quali non è necessario inserire gli estremi della Licenza edilizia nell’atto notarile ;  questo non esclude che possa sussistere un abuso e quindi è consigliato  verificare comunque la conformità urbanistica.


CHI È RESPONSABILE DEL CONTROLLO SU EVENTUALI ABUSI EDILIZI?

Con la sentenza della Cassazione del 26 marzo 2012 n. 11628   si prevede che la conformità urbanistica venga dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare la veridicità di tale dichiarazione , così come da tale responsabilità è del tutto sollevata l’agenzia immobiliare ( in caso di compravendita che preveda l’ausilio di un mediatore ), lasciando quindi come unico responsabile proprio il venditore fino all’atto di compravendita. L’acquirente , infatti, acquistando l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, si fa carico delle eventuali irregolarità e abusi dell’immobile. Gli oneri relativi alla regolarizzazione , le sanzioni  nonchè le responsabilità penali  fanno dunque capo al venditore fino all’atto di compravendita, per poi fare capo all’acquirente una volta compravenduto l’immobile.

Dunque, nel caso di un immobile  mai stato autorizzato da un titolo abilitativo , lo stesso non potrà essere alienato , mentre in caso di abusi minori, potrà essere venduto con l’acquisizione da parte dell’acquirente, della responsabilità dell’abuso.

I NOSTRI CONSIGLI

Prima di vendere o acquistare un immobile, tutelati  incaricando un tecnico abilitato ad effettuare tu i i controlli necessari a verificare la regolarità urbanistica/edilizia, in quanto un tecnico, quando effettua una dichiarazione, ha una responsabilità penale e difficilmente dichiarerà il falso.