La verifica della conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

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Uno degli aspetti  a cui si deve fare attenzione prima della firma di un preliminare di  compravendita  è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia, in quanto la stessa determina la commerciabilità o meno dell’immobile in oggetto.

Cosa significa questo ?

La Legge attualmente in vigore stabilisce che non è possibile vendere immobili  non  conformi dal punto di vista edilizio.  Magari negli anni, si sono fatti lavori interni o esterni, senza le dovute concessioni comunali, oppure a lavori finiti non è stato fatta la variazione catastale, ecc.  In caso di non conformità il contratto preliminare di vendita e il successivo atto notarile può esser dichiarato nullo.

LA CONFORMITÀ CATASTALE CON LA CONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA sono due cose ben diverse. Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.

La conformità urbanistica ( o regolarità edilizia ) , è la concordanza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova e il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.

Qui di seguito i titoli edilizi:

Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150

Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10

Concessione in sanatoria, di cui i condoni nel 1985, nel 1994 e nel 2003.

Permesso di Costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01

Altri titoli per interventi minori: DIA, CIA , CILA

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COME VERIFICARE LA REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA DI UN IMMOBILE.

Per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia  si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo ( senza tralasciare gli eventuali precedenti che rappresentato lo storico dell’immobile da verificare). Una volta in possesso della documentazione reperita in comune  si potrà verificare la presenza o meno di difformità tra la rappresentazione grafica presentata in catasto ( planimetria catastale ) e lo stato dei luoghi, ovvero come si presenta l’immobile al momento della verifica stessa. In caso di difformità , si dovrà procedere alla regolarizzazione dell’abuso con una pratica edilizia in sanatoria e, in caso di abusi non sanabili, si dovrà procedere al ripristino dello stato di fatto così come rappresentato nell’ultimo progetto autorizzato dal comune di appartenenza, prima di poter procedere alla compravendita immobiliare.

Nel caso di opere abusive con realizzazione di aumenti di volume e/o superficie, l’iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l’abuso e la successiva presentazione della sanatoria onerosa. Gli edifici del tutto abusivi  potrebbero risultare del tutto invendibili.

COSA FA IL NOTAIO?

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Il notaio ha l’ obbligo di specificare nell’atto di compravendita gli estremi del titolo abilitativo con il quale è stato permesso la realizzazione o della variazione dell’ immobile ad eccezione di:

immobili realizzati  antecedentemente al  1942 , a  meno che l’immobile non sia abbia subito successivamente  interventi edilizi . La  Legge urbanistica  che obbligava la presentazione della Licenza edilizia  infatti non era entrata ancora in vigore;
immobili realizzati antecedentemente al  1° settembre 1967 , nei quali non è necessario inserire gli estremi della Licenza edilizia nell’atto notarile ;  questo non esclude che possa sussistere un abuso e quindi è consigliato  verificare comunque la conformità urbanistica.


CHI È RESPONSABILE DEL CONTROLLO SU EVENTUALI ABUSI EDILIZI?

Con la sentenza della Cassazione del 26 marzo 2012 n. 11628   si prevede che la conformità urbanistica venga dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare la veridicità di tale dichiarazione , così come da tale responsabilità è del tutto sollevata l’agenzia immobiliare ( in caso di compravendita che preveda l’ausilio di un mediatore ), lasciando quindi come unico responsabile proprio il venditore fino all’atto di compravendita. L’acquirente , infatti, acquistando l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, si fa carico delle eventuali irregolarità e abusi dell’immobile. Gli oneri relativi alla regolarizzazione , le sanzioni  nonchè le responsabilità penali  fanno dunque capo al venditore fino all’atto di compravendita, per poi fare capo all’acquirente una volta compravenduto l’immobile.

Dunque, nel caso di un immobile  mai stato autorizzato da un titolo abilitativo , lo stesso non potrà essere alienato , mentre in caso di abusi minori, potrà essere venduto con l’acquisizione da parte dell’acquirente, della responsabilità dell’abuso.

I NOSTRI CONSIGLI

Prima di vendere o acquistare un immobile, tutelati  incaricando un tecnico abilitato ad effettuare tu i i controlli necessari a verificare la regolarità urbanistica/edilizia, in quanto un tecnico, quando effettua una dichiarazione, ha una responsabilità penale e difficilmente dichiarerà il falso.

 

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LE AGEVOLAZIONI FISCALI 2019

La legge di bilancio 2019 ha rinviato fino al 31 dicembre 2019 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef. 

"Si dispone la proroga, per l’anno 2019, delle detrazioni spettanti per le spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica, ristrutturazione edilizia e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, la cui disciplina è contenuta, rispettivamente, negli articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 (articolo 11)."

Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale. E ancora, le detrazioni per l’acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati e quelle per la realizzazione o l’acquisto di posti auto. 

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali condominiali.

In concreto, per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni:
- 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare

Quindi per tutto l'anno 2019 si può usufruire di questa agevolazione economica.

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell'anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti:
- manutenzione straordinaria
- restauro e risanamento conservativo
- ristrutturazione edilizia

Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di
manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, senza modifica della volumetria complessiva degli edifici e senza cambio di destinazioni d’uso.
Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Esempi di manutenzione straordinaria:
• installazione di ascensori e scale di sicurezza
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
• rifacimento di scale e rampe
• interventi finalizzati al risparmio energetico
• recinzione dell’area privata
• costruzione di scale interne.

RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO
Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:
• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado
• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.
Esempi di ristrutturazione edilizia:
• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
• modifica della facciata
• realizzazione di una mansarda o di un balcone
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
• apertura di nuove porte e finestre
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

ALTRE SPESE AMMESSE ALL’ AGEVOLAZIONE
Molto importante sottolineare che oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche:
- le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
- le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
- le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del Dm 37/2008 - ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)
- le spese per l’acquisto dei materiali
- il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
- le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
- l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori
- gli oneri di urbanizzazione
- gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).
Non si possono invece detrarre le spese di trasloco e di custodia dei mobili per il periodo necessario all’ effettuazione degli interventi di recupero edilizio.